Möjligheter för hyreslättnader för ekonomiskt drabbade av covid-19?

Text: Malin Ekström och Ulf Nordekvist, Front Advokater

Vilka möjligheter har egentligen en lokalhyresgäst som har drabbats ekonomiskt av Covid-19 att få hyreslättnader?

Även om en lokalhyresgäst har drabbats hårt ekonomiskt till följd av Covid-19 gäller som utgångspunkt hyresavtalet om inte hyresgästen och hyres­värden har kommit överens om något annat. En hyresgäst är alltså skyldig att betala hyran för sin lokal i rätt tid även om hyres­gästen t.ex. har fått minskade intäkter eller kundunderlag till följd av Covid-19. Dröjsmål med betalningen av hyran kan medföra att man som hyresgäst förlorar sin hyresrätt. Om man som hyresgäst är på väg att få betalnings­problem är det viktigt att man omedelbart kontaktar sin hyresvärd för att försöka hitta en lösning innan man hamnar i betalningsdröjsmål och riskerar att bryta mot förpliktelser i hyresavtalet.

Som hyresgäst kan man föreslå för hyresvärden att överväga något av följande;

1. en hyres­reduktion (rabatt) under en viss tidsperiod (alt. att hela hyran efterskänks under en viss tidsperiod),
2. att hyran kan betalas i efterskott istället för i förskott (om förskottshyra har avtalats),
3. att hyran kan betalas månads­vis istället för kvartalsvis (om kvartalsvis hyra har avtalats), eller
4. att ändra öppettider eller liknande regleringar (om det finns för hyresgästens verksamhet) och därigenom bidra till minskade kostnader för hyresgästen.

Hyresvärden har ingen skyldighet att gå med på något av förslagen ovan, utan det krävs att parterna kommer överens. I syfte att försöka övertyga hyresvärden att gå med på någon form av ”lättnad”, är det viktigt att man som hyresgäst lyfter fram argument för att det ligger i såväl hyresgästens som hyres­värdens intresse att hyresgästen kan behålla sin hyresrätt.

Argument som hyresgästen kan använda i dialogen med hyresvärden;

• Risken för hyresgästens konkurs minskar, vilket i sin tur minskar risken för att hyresvärden mister hyresgästen och framtida hyresintäkter.
• Det kommer sannolikt att vara svårare för hyresvärden att hitta en ny hyresgäst under Covid-19 som kan betala full hyra, vilket gör att hyres­värden riskerar att stå med outhyrda lokaler. Som hyresgäst bör man lyfta att det är bättre för hyresvärden att få in en reducerad eller fördröjd hyra, än ingen hyra alls.
• Hyresvärden mister den upparbetade relationen med hyresgästen och den eventuella utveckling av hyresgästens verksamhet som kan förväntas ur ett mer långsiktigt perspektiv.
• Det finns möjlighet för hyresvärden att under vissa förutsättningar i efterhand kunna få en kompensation av staten för de tillfälliga hyresrabatter som har getts till hyresgästen (se vidare nedan).

Om parterna kommer överens om att göra ett avsteg från vad som gäller enligt hyresavtalet, bör ett skriftligt tilläggsavtal upprättas.

Hyresvärdens möjlighet till stöd enligt förordning (2020:237) om statligt stöd när vissa lokal­hyresgäster fått rabatt på hyran

Förutsättningar för stödet;

• Hyresvärden och hyresgästen har senast den 1 mars 2020 ingått ett avtal om förhyrning av en lokal där hyran helt eller delvis är bestämd till ett fast belopp i kronor.
• Hyresgästen måste ha hyrt lokalen av hyresvärden under perioden 1 april 2020 till den 30 juni 2020.
• Hyresgästen måste vara verksam i en ”utsatt bransch”, t.ex. hotell, restaurang, sällanköpshandel eller andra liknande verksamheter som följer av förordningen (5 §).
• Hyresvärden och hyresgästen har senast den 30 juni 2020 ingått ett avtal om rabatt på hyran för perioden 1 april 2020 till den 30 juni 2020. Den nya hyran måste understiga det fasta belopp som skulle ha utgått under samma period (enligt hyresavtalet) och i övrigt ska villkoren vara oförändrade.

Hyresvärdens ansökan och stödets omfattning;

• Hyresvärden kan ansöka om stödet från den 1 juli 2020 till och med den 31 augusti 2020. Hyresvärden ansöker om stödet i efterhand hos länsstyrelsen i det län där den aktuella fastigheten ligger.
• Hyresvärden kan erhålla maximalt 50 % av den rabatt på den fasta hyran som hyresvärden och hyresgästen har avtalat om för perioden den 1 april 2020 till den 30 juni 2020. Stödet kan dock aldrig bli högre än 25 % av den tidigare fasta hyran.